Der mediale Wirbel um den „Preiseinbruch am deutschen Wohnungsmarkt“ und was wirklich dran ist
Frank Esslinger, Dozent an der Hochschule Fresenius und CFO der Schmack Immobilien Gruppe, unterzieht in der aktuellen Ausgabe von Makrotrends Immobilienmärkte die Schlagzeilen über den Preiseinbruch am deutschen Wohnungsmarkt einem Reality Check und stellt wertvolle Prognosen für Projektentwickler und institutionelle Portfolioeigner.
Was ist dran an der Schreckensschlagzeile?
Zahlreiche Medien berichten vom Einbruch des deutschen Wohnungsmarkts. „Der Teufel liegt im Detail“, so Branchenexperte Frank Esslinger. „Die Schlagzeile, die Mietern, Vermietern und potentiellen Käufern auf den ersten Blick einen gehörigen Schrecken bereiten könnte, muss differenziert betrachtet werden.“ Was hier tatsächlich gemeint ist, ist der gesamte deutsche Wohnmarkt, also privat erworbene Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen.“ Demnach sind also nicht ausschließlich Wohnungen, sondern ebenso Häuser betroffen.
Herr Esslinger warnt vor unqualifizierter Panikmache durch die Verwendung inhaltlich nicht korrekter Fachbegriffe. „Umgangssprachlich werden Wohnungs- und Wohnmarkt gerne synonym verwendet. Das ist so nicht richtig und schafft vor allem für Branchenfremde unnötige Verunsicherung.“
Was genau ist am Wohnmarkt passiert – und wen betrifft es?
Der Gesamtindex der Wohnimmobilien, der sog. HPI, ist im ersten Quartal 2023 gegenüber dem ersten Quartal 2022 um 6,8% gesunken. „Das bedeutet den stärksten Rückgang des Häuserpreisindex seit Beginn der Statistik im Jahr 2000“, so Herr Esslinger. „Der Rückgang trifft die Top 7 der deutschen Städte mit einem Minus von 10,4% bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie einem Minus von 6,4 % bei Wohnungen am stärksten.“ Hier wird bereits der deutliche Unterschied zwischen dem Häuser- und Wohnungsmarkt klar. Denn Häuser seien lageunabhängig am stärksten betroffen. Am besten seien Wohnungen in ländlicheren Regionen davon gekommen mit einem Minus von lediglich 5,3%. Ganz entscheidend ist die Betrachtung der Zeitreihe: Seit 2015 waren Wohnungen beispielsweise um über 60% angestiegen. Daher ist der Rückgang bislang als eher moderat zu sehen.“
Zudem spiele das Alter der Objekte eine große Rolle. Die großen Verlierer seien mit 17 Indexpunkten Verlust demnach Bestandsimmobilien, so Branchenexperte Frank Esslinger. Weshalb diese „in den vergangenen acht Jahren die deutlich bessere Investition“ gewesen seien.
Worauf ist diese Entwicklung zurückzuführen?
Wie so oft ist auch diese rückläufige Entwicklung teils auf die Inflationsentwicklung zurückzuführen. Stand Juni 2023 liegt die nicht harmonisierte Gesamtinflation in Deutschland bei +6,8%. Das bedeutet einen Zuwachs von +0,3% zum Vormonat. Betrachtet man die verschiedenen Sektoren, ist auffällig, dass Dienstleistungen bei +5,3%, Waren bei +7,3% (davon Energie mit +3%) liegen, Nahrungsmittel sogar bei rekordverdächtigen +13,7%.
Neben der Inflation kann diese Entwicklung ebenso auf den Verzögerungseffekt bei Kauftransaktionen zurückgeführt werden sowie weitere konjunkturelle Schwächungen wie den explosionsartigen Anstieg der Energiekosten, die Finanzierungskosten und Finanzierungsausläufe (LTV).
Die Prognose für den deutschen Immobilienmarkt
Experte Frank Esslinger, der sich in der Analyse unter anderem der Analyse des Leitzinses der EZB, der US amerikanischen FED und der Bank of England angenommen hat, zieht sein Fazit. „Reine Immobilienverwalter und Early Stage-Entwickler haben kaum Konsequenzen zu erwarten. Besonders stark dagegen leiden Bestandshalter, Bauträger und Projektentwickler. Um nur einige wenige Gründe zu nennen: Die Baupreise sind exorbitant hoch und steigen weiter. Es gibt derzeit keine guten Exit-Möglichkeiten, der Büromarkt ist schwach und der Käufermarkt im Großen und Ganzen schlecht.“ Für Projektentwickler gibt Frank Esslinger den Tipp: „Besser abwarten.“
Die Details zur Analyse, Prognose und den Hintergründen können in der aktuellen Episode „Stärkster Einbruch am Wohninvestmentmarkt seit 2000 – wer überlebt?“ des Podcasts „Makrotrends Immobilienmärkte“ auf allen gängigen Podcast Plattformen nachgehört werden.
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